Prodej bytu v původním stavu: opravit před prodejem, nebo prodat jak stojí?

Byt po babičce s umakartovým jádrem, linoleem a kuchyní ze sedmdesátých let. Nebo byt, ve kterém jste sami dvacet let bydleli a do kterého se už neinvestovalo. Když ho chcete prodat, dřív nebo později přijde otázka: nemám ho nejdřív opravit? Opravený byt přece vypadá lépe a prodá se dráž.

Odpověď není tak jednoznačná, jak se zdá. Oprava zvýší prodejní cenu, ale stojí peníze, čas a nese riziko. V článku ukážeme, jak si spočítat, co se vám vyplatí, kdo neopravené byty kupuje a jak je prodat za férovou cenu.

Tři možnosti, ne dvě

Prodávající obvykle přemýšlí jen ve dvou krajnostech: buď kompletní rekonstrukce, nebo nic. Ve skutečnosti máte tři cesty.

• Prodat jak stojí. Byt vyklidíte, uklidíte a prodáte v aktuálním stavu. Nejrychlejší a nejméně pracná varianta.
• Drobné úpravy. Výmalba, oprava kapajících baterií, výměna rozbitých vypínačů, vyčištění podlah, případně nová světla. Náklady jsou malé, byt na fotkách i při prohlídce působí udržovaně.
• Kompletní rekonstrukce. Nové jádro nebo koupelna, kuchyň, elektroinstalace, rozvody, podlahy, dveře. Výrazně vyšší cena při prodeji, ale také vysoké náklady a několik měsíců práce.

Co všechno patří do kalkulace opravy

Nejčastější chyba je porovnat jen cenu rekonstrukce s rozdílem prodejní ceny. Do kalkulace ale patří víc položek:

• Rozpočet rekonstrukce od stavební firmy, včetně materiálu, odvozu suti a úklidu.
• Rezerva na vícepráce. U starších bytů se často až po odkrytí zjistí stav rozvodů, podkladu podlah nebo omítek. Počítejte s rezervou v řádu desítek procent rozpočtu, ne jednotek.
• Náklady na držení bytu po dobu oprav a prodeje: zálohy na služby, příspěvky do fondu oprav, energie, pojištění, případně splátky úvěru.
• Čas. Rekonstrukce bytu trvá zpravidla několik týdnů až měsíců, k tomu příprava, výběr firmy a pak samotný prodej.
• Vaše energie. Výběr řemeslníků, kontrola prací, rozhodování o materiálech. Pokud bydlíte jinde nebo pracujete, je to znát.
• Souhlasy. Zásahy do společných rozvodů nebo nosných konstrukcí zpravidla vyžadují souhlas SVJ a někdy i projekt a řízení na stavebním úřadě.

Když to všechno sečtete, dostanete skutečnou cenu opravy. Teprve tu má smysl porovnat s tím, o kolik dráž byt prodáte.

Modelový příklad: tři varianty vedle sebe

Čísla jsou kulatá a hypotetická, slouží jen jako ukázka postupu. Skutečné ceny bytů i rekonstrukcí se liší podle domu, lokality a rozsahu prací.

1. Jak stojí: prodejní cena 2 400 000 Kč, náklady na vyklizení a úklid 10 000 Kč. Zůstane vám 2 390 000 Kč, prodej může proběhnout během pár týdnů.
2. Drobné úpravy: prodejní cena 2 500 000 Kč, výmalba a drobné opravy 40 000 Kč. Zůstane vám 2 460 000 Kč, úpravy zaberou zhruba dva týdny.
3. Kompletní rekonstrukce: prodejní cena 3 000 000 Kč, rekonstrukce 450 000 Kč, rezerva 45 000 Kč, náklady na držení bytu během čtyř měsíců 30 000 Kč. Zůstane vám 2 475 000 Kč, celé to trvá půl roku.

V tomto příkladu přinese kompletní rekonstrukce oproti drobným úpravám jen 15 000 Kč navíc – za půl roku práce a za riziko, že rozpočet přeteče. Kdyby se vícepráce vyšplhaly výš, rekonstrukce by skončila hůř než prodej bez ní. Jindy může výsledek vyjít opačně, proto je důležité počítat s vlastními čísly, ne s pocitem.

Kdy se oprava před prodejem spíš vyplatí a kdy ne

Rekonstrukce před prodejem dává větší smysl, když:

• máte na ni vlastní peníze a nemusíte si půjčovat,
• máte ověřenou stavební firmu a čas na kontrolu prací,
• byt je v lokalitě, kde lidé hledají hlavně hotové bydlení k nastěhování,
• rozdíl mezi cenou opraveného a neopraveného bytu je výrazně vyšší než všechny náklady.

Naopak spíš ne, když:

• potřebujete prodat rychle nebo peníze z prodeje potřebujete na další bydlení,
• byt je daleko od místa, kde žijete,
• dům sám potřebuje velké opravy, které zvednou příspěvky, a kupující to stejně promítne do ceny,
• nemáte jistotu, že trefíte vkus kupujících. Moderní, ale levně provedená rekonstrukce může působit hůř než poctivý původní stav.

Kdo kupuje neopravené byty

Byt v původním stavu nemá menší okruh kupujících, jen jiný.

Lidé, kteří chtějí rekonstrukci podle sebe. Raději koupí levněji a opraví si byt po svém. Často ale financují koupi hypotékou a banka vychází z odhadu aktuálního stavu bytu. Některé banky umí zahrnout do úvěru i rekonstrukci, podmínky se ale liší, a ne každý kupující na to dosáhne.

Investoři do pronájmu. Hledají byty, které po rozumné opravě dobře pronajmou. Počítají s náklady na rekonstrukci i s dobou, kdy byt nevydělává.

Firmy, které byty opravují. Mají vlastní řemeslníky nebo stavební firmu, znají skutečné náklady a nečekají na hypotéku. Nabídnou obvykle méně než koupě na volném trhu, protože nesou riziko a chtějí na opravě vydělat, ale prodej je rychlý a předvídatelný.

Šikovní kutilové. Část práce udělají sami, a tak si mohou dovolit nabídnout víc než firma. Bývá jich ale méně a jejich financování je často nejisté.

Jak prodat byt v původním stavu za férovou cenu

1. Byt vyklidte a uklidte. Prázdný a čistý byt ukáže prostor a kupující neodečítá náklady na vyklizení.
2. Nechte si udělat odhad nákladů na opravu. Když kupující argumentuje „tohle bude stát milion“, máte v ruce rozpočet od firmy. Pomůže například sesterská stavební firma poctivestavby.cz.
3. Připravte podklady. List vlastnictví, prohlášení vlastníka, informace o domě a fondu oprav, výše záloh, případně energetický štítek. Neúplné podklady kupující vnímá jako riziko a riziko se promítá do ceny.
4. Popište stav pravdivě. Známé vady neskrývejte. Prodávající za vady odpovídá a otevřenost se vyplatí i při vyjednávání.
5. Porovnejte více nabídek. Nabídku od investora nebo výkupní firmy si nechte vysvětlit: z jaké ceny po opravě vychází, s jakými náklady počítá a kolik si nechává na riziko.

Pokud chcete prodat na volném trhu a máte čas, poradí vám sesterská realitní kancelář pnholding.cz. Pokud dáváte přednost rychlému a jednoduchému prodeji bez oprav, podívejte se, jak kupujeme nemovitosti my. Řešíte místo bytu rodinný dům ve špatném stavu? Podobnou otázku rozebírá článek na sesterském webu vykupujeme-byty.cz.

Shrnutí

Kompletní rekonstrukce před prodejem se nevyplácí automaticky. Do kalkulace patří kromě rozpočtu i rezerva, čas, náklady na držení bytu a vaše energie. Často vychází nejlépe střední cesta: vyklidit, uklidit, vymalovat a připravit dobré podklady. A pokud se do oprav pouštět nechcete, existují kupující, kteří byt v původním stavu koupí rádi – jen si jejich nabídku nechte rozepsat.