Nedoceněná nemovitost: jak poznat, že váš byt má víc potenciálu, než ukazuje cena

Dva byty ve stejném domě, stejně velké, ve stejném patře – a přesto se mohou prodávat za velmi rozdílné ceny. Jeden je opravený, prázdný a s čistými papíry. Druhý má původní jádro, nájemníka s dlouhou smlouvou a v katastru zapsané věcné břemeno. Kupující u druhého bytu vidí hlavně starosti, a tak nabízí méně.

Takovému bytu říkáme nedoceněný. Neznamená to, že je špatný. Znamená to, že jeho cena odráží spíš problémy než možnosti. V článku projdeme, co byt typicky srazí na ceně, jak poznat, jestli jde o problém řešitelný, nebo trvalý, a jaké máte jako majitel možnosti.

Nedoceněný neznamená levný

Každá nemovitost má cenu, za kterou se dá prodat dnes, a hodnotu, které by mohla dosáhnout po vyřešení toho, co ji brzdí. Rozdíl mezi nimi je potenciál. U některých bytů je velký, u jiných skoro žádný.

Je dobré být k sobě upřímný. Pokud je byt levnější, protože stojí v domě s vážnými statickými vadami nebo v místě, kde lidé bydlet nechtějí, nejde o nedocenění, ale o realistickou cenu. Nedoceněný byt je ten, u kterého lze příčinu nižší ceny odstranit – penězi, časem, prací nebo papíry.

Pět důvodů, proč byt ztrácí na ceně

• Zanedbaný technický stav. Původní bytové jádro, staré rozvody elektřiny a vody, opotřebené podlahy, netěsná okna. Kupující si odhadne náklady na opravu a přičte k nim rezervu na nejistotu. Ta bývá vyšší, než kolik oprava nakonec stojí.
• Nešikovná dispozice. Průchozí pokoje, malá kuchyň bez okna, zbytečně dlouhá chodba. Někdy jde problém vyřešit přestavbou příček, jindy ne, protože v cestě stojí nosná zeď.
• Nájemník v bytě. Pro člověka, který chce bydlet, je byt s nájemníkem prakticky neprodejný. Nájem prodejem nekončí, práva a povinnosti z nájmu přecházejí na nového vlastníka. Okruh kupujících se tak zúží na investory.
• Právní vady. Věcné břemeno, předkupní právo, spoluvlastník, který nespolupracuje, zástavní právo nebo nesoulad skutečného stavu s dokumentací. Zájemce s hypotékou na takový byt často peníze od banky nedostane.
• Špatná prezentace. Tmavé fotky, nepořádek, chybějící informace o domě. Je to nejlevnější problém, a přesto ho prodávající nejčastěji přehlížejí.

Jak poznat, jestli je problém řešitelný

U každého důvodu se vyplatí položit si tři otázky. Co by stálo ho odstranit? Jak dlouho by to trvalo? A o kolik dráž by pak byt šel prodat? Pokud je rozdíl v ceně výrazně vyšší než náklady a čas, máte v ruce potenciál. Pokud jsou náklady srovnatelné s tím, co získáte, nemá smysl se do opravy pouštět.

V praxi pomůže pět kroků:

1. Stáhněte si list vlastnictví z katastru nemovitostí a zkontrolujte, co je zapsané v části C (zástavní práva, věcná břemena, předkupní práva) a v části D (poznámky, například o probíhajícím řízení).
2. Porovnejte skutečný stav bytu s dokumentací, hlavně pokud někdo dříve boural příčky nebo přesouval kuchyň či koupelnu.
3. Zjistěte stav domu: kdy proběhla revitalizace, výměna stoupaček, výtahu nebo střechy a jaké opravy SVJ chystá.
4. Nechte si udělat orientační odhad nákladů na opravu od stavební firmy, ne od známého, který „to kdysi dělal“.
5. Projděte nabídky srovnatelných bytů, opravených i neopravených, a zajímejte se, za kolik se skutečně prodávají, ne jen za kolik se nabízejí.

Po těchto krocích budete vědět, jestli je cena vašeho bytu nízká oprávněně, nebo jen proto, že ho nikdo pořádně nepředstavil.

Co s tím: tři cesty

Vyřešit problém sami a prodat dráž. Dává smysl u věcí, které jsou levné a rychlé: vyklizení, úklid, výmalba, drobné opravy, kvalitní fotografie a kompletní podklady. Velká rekonstrukce před prodejem je sázka. Může se vyplatit, ale vyžaduje peníze předem, čas a nervy. Podrobněji ji rozebíráme v samostatném článku o prodeji bytu v původním stavu.

Vyřešit právní vadu. Věcné břemeno, staré zástavní právo po dávno splaceném úvěru nebo neschválenou úpravu lze často odstranit. Jde to pomaleji, ale cena se tím může výrazně posunout, protože se byt otevře kupujícím s hypotékou. U právních věcí doporučujeme obrátit se na advokáta.

Prodat byt tak, jak je, kupujícímu, který potenciál umí ocenit. Investor nebo firma, která byty opravuje, počítá jinak než člověk hledající bydlení. Neodečítá si od ceny strach z neznámého, protože opravy dělá pravidelně a zná jejich skutečné náklady. Za to ale chce svůj díl – kupuje s tím, že na opravě, čase a riziku musí vydělat.

Žádná z cest není univerzálně nejlepší. Záleží na tom, kolik máte času, jestli máte na opravu peníze a jak moc se chcete prodejem zabývat.

Modelový příklad: kolik z potenciálu zůstane vám

Následující čísla jsou kulatá a hypotetická. Nejde o konkrétní byt ani o ceny na konkrétním trhu, jen o ukázku, jak počítat.

• Byt v původním stavu by se dnes dal prodat za 2 000 000 Kč.
• Po rekonstrukci by šel prodat za 2 600 000 Kč.
• Rekonstrukce by stála 400 000 Kč a trvala by tři měsíce.
• Během té doby platíte zálohy na služby a příspěvky do fondu oprav, řekněme 20 000 Kč.
• K tomu rezerva na nečekané vícepráce 60 000 Kč.

Rozdíl v ceně je 600 000 Kč, náklady včetně rezervy 480 000 Kč. Na papíře vám zůstane 120 000 Kč za tři měsíce práce, koordinace řemeslníků a riziko, že se něco protáhne. Pro někoho je to rozumný obchod, pro jiného ne. Kdyby rekonstrukce vyšla na 550 000 Kč, přínos zmizí úplně.

Na příkladu je vidět, proč se potenciál nedá posuzovat jen podle ceny po opravě. Rozhoduje, kolik z rozdílu skutečně zůstane vám.

Jak to děláme my

Od roku 2012 kupujeme právě takové byty a domy: v původním stavu, s nájemníkem nebo s věcmi, které je potřeba dořešit. Vykupujeme po celé České republice, sídlo máme v Ostravě-Porubě. Opravujeme je se sesterskou stavební firmou poctivestavby.cz a pak je pronajímáme nebo prodáváme. Kupujeme za vlastní peníze, takže nečekáme na schválení hypotéky. Smlouvy připravuje advokát a kupní cena jde přes advokátní úschovu.

Jak u nás výkup probíhá, najdete na stránce Koupíme vaši nemovitost. Pokud chcete byt naopak prodat na volném trhu za co nejvyšší cenu a máte čas, obraťte se na naši sesterskou realitní kancelář pnholding.cz. A když řešíte tíživou finanční situaci a potřebujete peníze rychle, je tu vykupujeme-byty.cz.

Shrnutí

Nedoceněný byt má nižší cenu kvůli příčině, kterou lze odstranit – stavu, dispozici, nájemníkovi, právní vadě nebo jen špatné prezentaci. Ne každý levný byt je ale nedoceněný. Než se rozhodnete opravovat, spočítejte si náklady, čas a skutečný přínos. A pokud se do oprav pouštět nechcete, prodejte kupujícímu, který potenciál umí ocenit, a nechte si jeho nabídku vysvětlit.